Dipl.-Ing. (FH) Robert Max - Öffentlich bestellter Vermessungsingenieur
Wohnflächenberechnung
Flächenermittlung für Wohnräume
Zur Bestimmung der Wohnfläche einer Immobilie existieren unterschiedliche Verfahren:
Dazu zählen die Wohnflächenverordnung (WoFlV), die DIN-Norm 277 sowie die gif-Richtlinie zur Wohnflächenberechnung (MF-GIF). Eine gesetzlich verpflichtende, einheitliche Methode ist dabei jedoch nicht vorgeschrieben.
In den meisten Fällen erfolgt die Ermittlung der Wohnfläche auf Grundlage der Wohnflächenverordnung (WoFlV). Seit dem Jahr 2012 befasst sich auch die gif – Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung – mit der Wohnflächenermittlung. Ihre Richtlinie MF-GIF zur Berechnung von Mietflächen in Wohnräumen zielt darauf ab, mehr Klarheit zu schaffen und neue Wohnkonzepte angemessen zu berücksichtigen.
Flächenangaben sind notwendig, damit Käufer und Bauinteressierte die tatsächlichen Größen von Wohnungen oder Häusern erkennen können. Sie dienen außerdem dem Vergleich von Preisen, da häufig ein Quadratmeterpreis zugrunde gelegt wird.
Flächenermittlung für Wohnraum nach MF-GIF (2023)
Die MF-GIF baut auf der DIN 277 auf und stellt eine Richtlinie zur Ermittlung von Wohnflächen dar. Sie definiert Messpunkte für die Flächenerhebung und gibt Vorgaben für die Darstellung der Ergebnisse in Plänen und Tabellen. Zudem enthält sie Regelungen zur anteiligen Berücksichtigung gemeinschaftlich genutzter Räume.
Unterschieden wird dabei zwischen MF-GIF 1 und MF-GIF 2. Während MF-GIF 1 Mietflächen mit uneingeschränktem Nutzungsrecht beschreibt, bezieht sich MF-GIF 2 auf solche mit anteiligem Nutzungsrecht. Flächen wie Konstruktionsgrundflächen, Technikbereiche oder Teile der Verkehrsflächen werden zur MF-GIF 0 gezählt und gelten nicht als Mietflächen. Diese neue Richtlinie (Version 2023) ermöglicht eine einheitliche Flächenberechnung insbesondere in gemischt genutzten Gebäuden.
Im Gegensatz zur WoFlV, bei der beispielsweise lediglich 25 bis 50 Prozent eines Balkons zur Wohnfläche zählen, wird dieser bei der MF-GIF vollständig als Mietfläche erfasst. Auch Flächen wie Terrassen oder Dachschrägen sind bei der MF-GIF verpflichtend auszuweisen.
Wohnflächenberechnung gemäß DIN 277
Die DIN-Norm 277 legt verbindliche Vorgaben für die Ermittlung der Wohnflächen fest und definiert, welche Grundflächen innerhalb eines Gebäudes als Mietfläche berücksichtigt werden dürfen. Anders als bei der WoFlV wird hier die gesamte Grundfläche des Objekts als Basis der Berechnung herangezogen.
Es erfolgt eine Einteilung in Nutzflächen (z. B. Lager- oder Sanitärräume), Verkehrsflächen (z. B. Flure, Aufzüge, Eingangsbereiche) sowie Technikflächen (z. B. Heizungsräume). Der zentrale Unterschied zur Wohnflächenverordnung liegt darin, dass Flächen wie Balkone, Kellerräume oder begehbare Dachterrassen vollständig – also zu 100 % – einbezogen werden.
Wohnflächenermittlung nach WoFlV
Die Wohnflächenverordnung ist eine gesetzliche Vorschrift in Deutschland, die die Definition und Berechnung von Wohnflächen regelt. Vor allem bei öffentlich gefördertem Wohnraum findet die WoFlV Anwendung.
Gemäß § 1 der WoFlV zählen zur Wohnfläche alle Grundflächen der Räume, die ausschließlich zur jeweiligen Wohnung gehören. Darüber hinaus können auch Flächen von Wintergärten, Schwimmbädern oder ähnlichen komplett umschlossenen Bereichen berücksichtigt werden. Balkone, Dachgärten und Terrassen fließen anteilig in die Berechnung ein, sofern sie zur Wohnung gehören.
Die Ermittlung erfolgt auf Grundlage der Maße zwischen den Bauteilen. Dabei werden auch Elemente wie Sockelleisten, fest verbaute Geräte (z. B. Öfen, Herde, Klimaanlagen), Einbaumöbel, bewegliche Raumteiler oder sichtbare Installationen mit einbezogen. Die Grundfläche lässt sich entweder direkt im Raum vermessen oder anhand von Bauplänen bestimmen. Die Summe aller Einzelgrundflächen ergibt schließlich die gesamte Wohnfläche.
Max Vermessung unterstützt Sie bei der exakten und bedarfsgerechten Ermittlung Ihrer Wohnfläche und beantwortet gerne alle Fragen rund um das Thema Flächenberechnung.